قانون 56 :
1- قراردادهای اجاره قبل از سال 56 تا سال 76.
2- انعقاد قرارداد کتبی و رسمی لازم نیست و صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف ناشی از تراضی موجر حتی به صورت شفاهی کافیست.
3- با انقضای مدت موجر حق تخلیه نداشته مگر با شرایط خاص.
4- اماکن مشمول این قانون صرفاً تابع مقررات قانون 56 است.
قانون 76 :
1- قراردادهای اجاره سال 76 به بعد.
2- وجود قرارداد کتبی عادی یا رسمی با شروط مقرر در قانون الزامیست.
3- به محض انقضای مدت، موجر حق تخلیه دارد.
4- اماکن مشمول این قانون علاوه بر مقررات قانون 76 ، تابع مقررات قانون مدنی و شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.
مرجع صالح برای طرح دعاوی تخلیه اماکن استیجاری: 1- تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف است. 2- تخلیه اماکن تجاری در خصوص حق کسب و پیشه و سرقفلی در صلاحیت دادگاه عمومی است.
تشریفات طرح دعاوی تخلیه: پس از انقضای مدت اجاره ، موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و شورا مکلف است ظرف یک هفته دستور تخلیه را به مرجع انتظامی بدهد. البته درصورتی که مستأجر به موجر مبلغی پرداخت نموده باشد ، تخلیه با سپردن این مبلغ نزد شورای حل اختلاف عملی می شود. برای گرفتن حکم تخلیه یک هفته ای ، اجاره نامه باید یا رسمی باشد یا اگر عادی است دو نفر شاهد زیر آن را امضاء نموده باشند.
سرقفلی: حقی که ابتدائاً توسط مستأجر به مالک یا مستأجر قبلی که دارنده این حق است پرداخت می شود و با توافق طرفین تعیین می شود و در قانون روابط موجر و مستأجر 76 پیش بینی شده است. فروش سرقفلی طبق مبایعه نامه انجام میگیرد. در صورت انتقال از سوی موجر، قابل توقیف از طریق اداره ثبت است. اما قابل مزایده نیست چون موجر در آن حق دارد.
حق کسب و پیشه: حقی مالی که به تدریج برای مستأجر محل کسب در نتیجه کار و فعالیت وی و افزایش مشتری و اعتبار تحصیل می شود و قابل تقویم به پول است و درصورت تخلیه باید به مستأجر پرداخت شود و در صورت انتقال و واگذاری، توسط مستأجر بعدی به قبلی پرداخت می شود. مختص قانون روابط موجر و مستأجر56 است و در قانون 76 به دلیل غیرشرعی بودن از دیدگاه فقها به رسمیت شناخته نشده است. بنابراین در قراردادهای اجاره منعقده از سال 76 به بعد، در خصوص اماکن تجاری تنها گرفتن سرقفلی جایز است و حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق نمی گیرد.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه:
-
سرقفلی با توافق طرفین تعیین می شود اما حق کسب و پیشه توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میگردد.
-
در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا و کمیت و کیفیت و موقعیت ملک و امکانات آن ملاک قرار می گیرد اما در تعیین ارزش حق کسب و پیشه ، طول مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفیت محل کسب تأثیر داشته و نوع کسب و پیشه ملاک محاسبه است.
-
در صورت وقوع یکی از تخلفات مذکور در ماده 14 قانون موجر و مستأجر 56 حق کسب و پیشه زائل می شود (البته درمورد تخلف مستأجر مبنی بر انتقال منافع به غیر بدون داشتن جواز آن ، نصف حق کسب و پیشه پرداخت می شود) اما درمورد مستأجر دارای حق سرقفلی درصورت وقوع تخلف، صرفاً موجر حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد و موجب زوال حق سرقفلی نمی شود و باید به نرخ روز به مستأجر پرداخت کند.
+ دفتر وکالت (به موجب رأی وحدت رویه شماره 607) و مطب پزشکان (به موجب رأی وحدت رویه شماره 576) از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت نیست.
سوال: آیا سرقفلی فقط اختصاص به عقد اجاره دارد؟
جواب: علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستأجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب 1339 و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 پیش بینی شده که اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند باید سرقفلی و حق کسب و پیشه بدهد. بنابراین در این مورد نیازی به وجود رابطه استیجاری نیست.